任意売却と競売の違い

任意売却という言葉は、裁判所の権限によって強制的に売却をする競売(きょうばい、けいばい)に対して、所有者の任意によって売却を行うことを意味します。

所有者の自由な意思に基づいて売却する

では、売却の目的は何かと言いますと

不動産の売却によって住宅ローンなどの債務を整理

住宅ローンの返済が難しくなり滞納状態が継続すると、住宅ローンを提供した金融機関は貸付した金額を回収することができなくなります。その為、住宅ローンを利用する人が所有する住宅に対し抵当権を設定して、万が一の場合にはその住宅を差押さえし、強制的に売却することによって貸付金を回収しようとします。

強制的な売却ですから

  • 売却金額が相場から見て低すぎる
  • 売却時期が裁判所によって勝手に決められる
  • 売却の準備の為の調査が突然行われる
  • 調査は留守の場合には勝手に鍵を開けられる
  • 競売されることが公表される
こんなことになります。一番ひどいのが留守中に勝手に玄関ドアの鍵を開け、室内を撮影し公表されます。
ただしこれは、裁判所の執行官からの連絡を無視した場合ですが・・・

任意売却は普通の中古住宅売却と同じ

競売に反し、任意売却は一般的に普通に販売されている中古住宅とまったく同じ流れで売却されます。

任意売却の流れ

任意売却の特徴的な条件は、売却金額によって住宅ローン残高を全額返済できない場合でも、抵当権の解除をしてもらうことが前提です。
その為、任意売却を行う場合の金融機関の窓口は、最終的に抵当権の権利を持つ保証会社などになります。具体的には、抵当権を解除できる最低の金額を、保証会社などと事前に協議をして任意売却をスタートさせます。

任意売却は滞納が始ってからスタート

滞納状態の無い、まったく正常な返済状態のうちは、任意売却はスタートできませんので、滞納状態になってから任意売却の準備をします。

ほとんどの場合は滞納が6カ月続きますと、金融機関は保証会社に代位弁済を請求します。つまり、住宅ローンを借入した本人に代わって、保証会社が住宅ローンを実行した金融機関にローン残高を一括して返済します。

この時点で任意売却がスタートします。

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